丁祖昱年度秀，每一句结论都爆点满满

2018年楼市的第一个头条无疑属于2018相信未来：丁祖昱评楼市年度发布会。

“新静安体育中心”，丁祖昱和他的朋友们，周忻、林中、任志强、毛大庆、陈凯、赵男男等汇聚在此。一票难求，直播爆满，发布会金句大公开。

丁祖昱2018年度金句

01

市场格局可谓剧变

• 2016年一季度，一线城市卖了5.2%的房子，二线城市卖了34.7%，三四线城市60.1%；到了2017年9月，一线城市跌至2.4%，二线城市下降到30.9%，三线城市增加了，2017年市场格局可谓剧变，一线腰斩，二线城市涨跌互现，三四线城市是相对火爆。

• 城市成交Top10，重庆、成都、武汉、青岛、杭州2017年发展非常好，未来也有非常大的发展空间。杭州首次突破了3000，新一线城市杭州赶超了上海，数据背后是对杭州市场的一个全面肯定，杭州市场确确实实非常火。此外还有重庆、天津等城市赶超了北京，原来是上海第一北京第二，现在上海第二北京第五。

• 豪宅成交下滑，总价、单价豪宅项目几乎成交集体下降，但值得注意的两个城市，一是杭州高端住宅市场基本与广州统一水平线，二是三亚在2017年异军突起，10万以上成交出现了较大变化，三千万以上总价、十万以上单价排名攀升，也说明海南市场发生了天翻地覆的变化。

02

房企竞争愈加激烈

• 千亿企业格局，10家在1000到2000亿中间，中海是在2000亿，绿地、保利、融创在3000亿，中国恒大、万科、碧桂园是5000亿，碧桂园在2017年超过了78%的增长，一跃成为了龙头老大。

• 行业集中度加速攀升，TOP10、20、30增长最快，这个每一年都是强者更强，过去的三年就是房企迅速做大的时间，相信未来房企还会继续做大。

• 各个阵营入榜门槛，出现了一个比较大上升，前十强的现在变成1500亿，在15年时是720亿，15到17年市场涨一倍，20强涨幅更大，在15年才300亿，在17年是910亿，接近千亿了。30强从15年的295亿，一下到了17年变成689亿，也差不多一倍半， 10、20、30强整个的增长速度是非常快的。

• 新增土地货值TOP10，排在第一位2017年是融创，并购王名不虚传；第二位的碧桂园也过了万亿，第三位恒大也有八千七百亿，第四位的万科也六千百三百亿，排在第50位的增加的货值也有500亿，从这里可以看到各家企业2018年还是积极向前的。

• 拿地销售比，前十强总体较为稳健，拿地的金额相当于销售流量的60%，10到20是70%，21到30是0.6，31到40是0.5，从41到50也到80%，可以看到41强到50强的进取心是非常大的。

• 房企融资成本，总量来看融资成本在2016年达到了最低点，但是在2017年又开始回升了，虽然没有达到2015年的相对高度，但是2017年的融资成本已经出现了很明显的上升；个案来看2017年5个房企融资成本最低分别是：首创4.04%，万科3.28%，龙湖4.25%，金茂4.27%，绿地4.29%。

03

小镇一哄而上，成功者寥寥

• 小镇2017年大爆发，其中浙江小镇最多，东部39，中部32，西部也29%，其实从顶部来讲中东西差距并不大，发达的地方需要小镇，落后的地方也需要小镇，目前小镇都说是产业，但真正落地的产业其实不多。20%的特色小镇已经出现了雏形，大多数还是在在建当中。

• 据克而瑞测算目前小镇投资强度每平方米27亿，这个钱绝对不足以支撑一个特色小镇的开发建设，资金未来也将成为特色小镇发展的一个重要因素，成百亿的投到上面，这个小镇的产业、生活、配套方方面面的才可以建成， 27亿从今天来看做不出高大上的建设。

• 很多房企都曝了大量的数据，绿地要做特色小镇大盘，华夏幸福说三年100座产业小镇，蓝城百镇万亿计划，华侨城100座民俗文化小镇，时代地产5年30个未来小镇，现在房企已经把特色小镇作为一个非常重要的助力。

04

租赁市场最大的主体还是个人

• 16年的数据1.89亿人，中国有接近1.9亿人在租房，2020年将达到2.2亿，2030年将达到2.65亿。未来供地3成以上会成为租赁用地，当然他要包含长期持有的租赁房，我们选的几个重点城市，北京、上海、深圳、广州、杭州，在他们当中，特别是上海150万套中50万套是租赁房，上海是170万套中70万套是租赁房，深圳是75万套房屋中40万套是租赁房，然后杭州70万套中有8万套是租赁房。

• 其实今天租赁主体最大的是个人，克而瑞统计下来个人房东占了97.5%，各种各样的机构运营商、中介系、酒店系、房企、国家队全部加在一起，所以今天97.5%的房子是个人租出去的，机构租出去是2.5%，所以对房企也好对这些运营机构来说，我们要注意到租赁市场长期存在，中国97.5%的人都是通过房东租房，个人租房。

• 房企长租公寓，目前万科排在第一位，房企在长租公寓领域扩大的速度是非常非常快的，与此同时，在2017年有一支队伍加入到了长租公寓的行业，就是国家队，排在第一位的是上海地产，上海地产已经拿了71万平方米的土地建长租公寓，排在第二位是上海张江拿了25万平方米，第三位是上海莘庄工业区拿了17万平方米，现在张江里面有89万平方米的土地，他只拿了25万，89万平方米相当于10万套，10万套是什么概念？美国最大的两家长租公寓公司上市公司，都是上市公司，一家是8.2万，一家8.9万套，张江是10万套，然后市值每家都是相当于2000多亿人民币，这个资产价值非常的高。长租最终还得靠资本、资产，所以国家现在在不断的准备这些房屋，现在还是上海的国家队的长租拿地更加快一点，当然其他的广州、深圳国企也都冲进了长租公寓的市场。

05

35岁是买房的主力军

• 男性和女性购房决策，全国来看这个男的比女的要高30%到40%；但分城市来看南方城市男的看房比例很高，但是最后决策则女性比例较高；在北方女的看房比例很高，但是决策是男的决策。

• 35岁左右是我们买房的主力军，毕竟买房还是需要一定的门槛，但是随着一年一年过去，我们未来80、90后一定会成为买房的主力军，35岁到55岁现在占了45%，25到35岁占了38%。

• 投资客占比，廊坊、惠州和中山，这三个地方的占比只有20到24%，90%到95%是上海、沈阳、唐山、武汉、成都，其实上海还是占绝大多数。

• 城市购房用途占比，其中海口第一，深圳第二，深圳投资客的比重一向是比较多的，东莞排第三，深圳旁边就是东莞。

• 贷款比重，我们今天忽然发现三四线城市也贷款，而且首套房贷款比重还挺高的，三四线城市首套房贷款比重比一二线城市都要高，三四线首套贷款程度达到了47%，一线是32%，二线首套是44%，这个说明三四线城市房价也上来了，贷款比重也上升了。

丁祖昱2018十大预测

第一个预测，2018年房产税落地，最有可能是在四季度。中国房地产落下来之后，总某种程度上来看将迎来中国房地产的新一轮的发展，请注意这个词是发展，别把他解释成房价的上升。另外的房产税也不会在每个城市都实施，因为它是每个城市可以因城施策， 

第二个预测，2018年限价不会放松。2018年我的建议能拿预售证就拿预售证，上海有些楼盘16年可以卖的价格，到17年底都卖不到了，能够开预售价格比16年还要低5%，所以建议大家2018年不要被价格的放松有所想。

第三个预测，2018年的总规模会微降。2018年总的成交面积会达到16亿，去年是15亿，总的成交金额去年是11.78万亿，今年会达到13万亿，2018年会达到13万亿，我觉得可能16亿平方米是中国房地产的天花板。

第四个预测，2018年看好的城市：杭州、海南，天津、上海、武汉、重庆。

第五个预测，最具潜力的三线城市：无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、湖州、芜州、徐州、唐山。

第六个预测，租赁市场发展方向：

• 第一以存量为主；

• 第二个以个人为主，个人今天是97.5%；

• 第三个还是要以市场化运营的企业为主，要让更多的市场化的运营企业进入到这个领域，会给未来租赁市场发展提供很大的帮助。

第七个预测，关于特色小镇， 2018年特色小镇也将面临大幅的调整，大洗牌。今天发改委又做了一个规定，接下去所有的特色小镇统一管理，但是我觉得这个远远不够，他不仅仅是一个管理权限问题，他可能是对未来对所有特色小镇，关键是在于他的实质，他的内容，而不是他的名称，2018年我们相信是特色小镇洗牌的一年。

第八个预测，2018年企业前四强将达到3万亿，前十强会达到整个市场的35%，2017年是刚刚过了25%，前十强超过了25%的市场份额，在2018年会从四分之一变成三分之一，前30强我觉得会接近或者达到50%的市场份额，为什么？因为前30强都要迈入到前十强，都要迈入前20强，所以在2018年房企之间的竞争会更加激烈。

第九个预测，2018年的千亿新的阵营，2018年会进入到千亿的新的房企，至少有12家，也许还会更多，加上2017年的17家加一起29家，黑马企业，阳光城、中南、雅居乐、富力、正荣、中梁、荣盛，远洋，融信、金科、祥生、蓝光，都可能在2018年达到千亿的目标，今天的名次往往不是在你周边那些和你在竞争，都是你原来没有注意到的人突然之间跑到你身边去。

第十预测，是企业大蓝筹。在2018年还会有新的发展空间，万科、碧桂园、恒大，保利、绿地、融创，还有老牌的中海、招商，但是我最后加一句2017年预测蓝筹，我预测得很准，涨了很多，但是18年仅供参考，以此入市，亏损自负。